전월세 계약 전, 세입자가 꼭 알아야 할 핵심 정보 총정리!

요즘 집 구하기 정말 쉽지 않죠. 전세 사기 뉴스는 끊이질 않고, 계약도 복잡하고, 뭘 확인해야 할지도 모르겠고요. 특히 2025년 6월부터 전월세 신고제가 전면 시행되면서 세입자가 챙겨야 할 것들이 더 늘었습니다.

그래서 오늘은 전월세 계약서 작성 시 주의할 점부터, 전세사기를 피하기 위한 매물 확인법, 그리고 세입자를 보호하는 임대차보호법 핵심 정보까지 한 번에 알려드릴게요!

1. 계약서 작성할 때 세입자가 꼭 확인해야 할 5가지

전월세 계약은 한 번 실수하면 수천만 원을 날릴 수도 있는 무서운 거래입니다. 아래 5가지는 계약서 작성 시 반드시 체크하세요.

특약사항 꼼꼼히 작성: 수리 책임, 관리비 항목, 중도해지 시 위약금 등 반드시 문서에 기재하세요. 구두 약속은 효력이 없습니다.
금액, 날짜, 인적사항 정확하게 입력: 계약금, 보증금, 월세, 계약 기간 등은 착오 없이 기입하고 임대인·임차인 인적사항도 빠짐없이 적습니다.
계약서 서명 또는 날인: 계약 효력을 위해 임대인과 임차인 모두가 서명하거나 도장을 찍어야 합니다.
입금 계좌 명의 확인: 반드시 임대인 본인 명의 계좌인지 확인하세요. 제3자 계좌로 입금하라는 요구는 사기일 가능성도 있습니다.
계약서 사본 2부 보관: 임대인과 세입자 각자 1부씩 보관하며, 스캔하여 전자파일로도 저장해두세요.

전세사기 피해자의 상당수는 계약 전 아주 기본적인 확인을 놓친 경우가 많았습니다. 아래 5가지는 '계약 전' 단계에서 반드시 체크하세요.

① 등기부등본 확인: 근저당이나 압류가 잡혀 있고, 보증금보다 선순위 채권이 많다면 매우 위험합니다.
② 주변 시세보다 지나치게 저렴한 전세금: 시세보다 수천만 원 이상 저렴한 매물은 사기 가능성을 의심하세요.
③ 지분쪼개기 건물인지 여부: 소유자가 여러 명이거나, 단독 소유가 아닌 경우 임대차보호법 적용에 문제가 생길 수 있습니다.
④ 불법건축물 여부 확인: 건축물대장을 통해 사용승인 여부, 위반건축물 여부를 확인하세요. 전입신고가 안 되는 집이면 확정일자도 무효입니다.
⑤ 보증보험 가입 가능 여부 확인: HUG나 SGI 전세보증금 반환보증 가입이 거절되는 매물은 매우 위험하니 피하는 게 좋습니다.

임대차보호법은 세입자의 권리를 법적으로 보호하는 장치입니다. 하지만 제대로 알지 못하면 활용도 못 하게 되죠. 다음 3가지는 반드시 숙지하세요.

전입신고와 확정일자를 받으면, 집이 경매로 넘어가도 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리가 생깁니다. 특히 2025년부터 전월세 신고만으로도 확정일자 효력이 자동 적용되니 반드시 신고하세요!

세입자는 한 번에 한해 기존 조건으로 2년 추가 연장을 요구할 수 있습니다. 단, 집주인이 실거주 목적일 경우 거절할 수 있으며, 거짓일 경우 손해배상 청구가 가능합니다.

계약이 끝났는데 보증금을 안 돌려주는 경우, 내용증명 → 소액소송 → 강제집행 절차를 통해 반환을 요구할 수 있습니다. 이때 필요한 계약서, 계좌이체 내역 등은 미리 보관하세요.

계약 전에 위 항목들을 반드시 체크하시고, 조금이라도 이상하거나 불안한 부분이 있다면 **계약을 미루거나 전문가 상담**을 받아보세요.

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